En una hipoteca convencional, cuando el pago inicial es inferior al 20% del precio de compra de la vivienda, los prestamistas suelen exigirle un seguro hipotecario privado (PMI) para protegerle en caso de que no pague la hipoteca. A veces, es posible que tenga que pagar hasta un año de primas de PMI al cierre, lo que puede costar varios cientos de dólares. La mejor manera de evitar este gasto extra es hacer un pago inicial del 20%, o preguntar por otras opciones de programas de préstamos.

Las compañías de PMI suscriben pólizas de seguro para proteger aproximadamente el 20% superior de la hipoteca contra el impago. Esto depende de los requisitos del prestamista y del inversor, de la relación préstamo-valor y del tipo de programa de préstamo. Si se produce un impago, el prestamista venderá la propiedad para liquidar la deuda, y la compañía PMI le reembolsará cualquier cantidad restante hasta el valor de la póliza.

Sí, le ayudará a obtener un préstamo más grande, he aquí por qué. Supongamos que usted es una familia con 42.000 dólares de ingresos brutos anuales y deudas mensuales renovables de 800 dólares para el pago del coche y las tarjetas de crédito, y que dispone de 10.000 dólares para el pago inicial y los gastos de cierre de una hipoteca al 7% de interés. Sin el PMI, el precio máximo que puedes pagar es de 44.600 dólares, pero con el PMI, que cubre el riesgo del prestamista, puedes comprar una casa de 62.300 dólares. El PMI le ha proporcionado un 39% más de casa.

Los costes del PMI varían de una aseguradora a otra y de un plan a otro. Ejemplo: Una hipoteca de tipo variable muy apalancada requiere que el prestatario pague una prima más alta para obtener cobertura. Los compradores con un pago inicial del 5% pueden esperar pagar una prima de aproximadamente el 0,78% del importe anual del préstamo, 92,67 dólares mensuales para un precio de compra de 150.000 dólares. Sin embargo, la prima del PMI bajaría al 0,52% del importe anual, 58,50 dólares mensuales si se realiza un pago inicial del 10%.

Las cuotas del PMI pueden pagarse de muchas maneras, dependiendo de la compañía que se utilice:

Los prestatarios pueden elegir pagar la prima de un año en el momento del cierre, y luego se cobra una prima de renovación anual como parte del pago de la casa.
Los prestatarios pueden optar por no pagar ninguna prima en el momento del cierre, pero añadir una prima ligeramente superior mensualmente al pago del principal, los intereses, los impuestos y el seguro.
Los prestatarios que quieran evitar el pago del PMI al cierre, pero que no quieran aumentar el pago mensual de la casa, pueden financiar una prima de PMI a tanto alzado en su préstamo. Si el PMI se cancela antes de que expire el plazo del préstamo mediante la refinanciación, el pago del préstamo o la eliminación por parte del proveedor del préstamo, el prestatario puede obtener la devolución de la prima.

Normalmente, el comprador cubre el coste del PMI, pero el prestamista es el cliente de la compañía de PMI y busca el seguro en nombre del prestatario. Los prestamistas suelen tratar con unas pocas compañías de PMI porque conocen las directrices de esas aseguradoras. Esto puede suponer un problema cuando una de las principales empresas del prestamista rechaza un préstamo porque el prestatario no se ajusta a sus parámetros de riesgo. Un prestamista podría seguir su ejemplo y denegar la solicitud de préstamo sin consultar a una segunda compañía de PMI, lo que podría dejar a todas las partes en una posición indeseable. El prestamista tiene la difícil tarea de ser justo con el prestatario y, al mismo tiempo, buscar la forma más eficaz de reducir la responsabilidad.

El sector del seguro hipotecario privado se originó en los años 50 con la primera gran compañía, Mortgage Guaranty Insurance Corporation (MGIC). Se les llamaba “mágicos”, ya que se consideraba que estos primeros métodos de PMI ayudaban “mágicamente” a conseguir la aprobación del prestamista en paquetes de préstamos que de otro modo serían inaceptables. Hoy en día hay 8 empresas de suscripción de PMI en Estados Unidos.

La Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas de 1998 estableció normas para la terminación automática y la cancelación por parte del prestatario del Seguro Hipotecario Privado (PMI) para las hipotecas de viviendas. Estas protecciones se aplican a determinadas hipotecas firmadas a partir del 29 de julio de 1999 para la compra, la construcción inicial o la refinanciación de una vivienda unifamiliar. No se aplica a los préstamos FHA o VA asegurados por el gobierno, ni a los préstamos con PMI pagado por el prestamista.

Con ciertas excepciones (hipotecas de vivienda firmadas a partir del 29 de julio de 1999), su PMI debe finalizar automáticamente cuando se alcance el 22% del capital de su vivienda, según el valor original de la propiedad y si sus pagos de la hipoteca están al día. También se puede cancelar a petición suya, con ciertas excepciones, cuando se alcanza el 20% de patrimonio neto, de nuevo basado en el valor original de la propiedad, si los pagos de la hipoteca están al día.

Excepciones:

Si su préstamo es de “alto riesgo”
No ha estado al corriente de sus pagos en el año anterior al momento de la terminación o cancelación
Si tiene otros gravámenes sobre su propiedad
Pida información sobre estos requisitos a su prestamista o gestor hipotecario. Si firmó su hipoteca antes del 29 de julio de 1999, puede solicitar la cancelación del PMI una vez que supere el 20% del valor de la vivienda. Pero la ley federal no obliga a su prestamista o administrador hipotecario a cancelar el seguro.

Amerin Guaranty Corporation

303 East Wacker Drive, Suite 900

Chicago, IL 60601

Teléfono: 800-257-7643

Fax: 312-540-0564

Compañía de seguros hipotecarios PMI

Calle Mongomery 601

San Francisco, CA 94111

Teléfono: 800-288-1970

Fax: 415-291-6175

Commonwealth Mortgage Assurance Company

1601 Market Street

Filadelfia, PA 19103-2197

Teléfono: 800-523-1988

Fax: 215-496-0346

Republic Mortgage Insurance Co.

Apartado de correos 2514

Winston-Salem, NC 27102-9954

Teléfono: 800-999-7642

Fax: 919-661-0049

G.E. Capital Mortgage Insurance Corporation

Apartado de correos 177800

Raleigh, NC 27615

Teléfono: 800-334-9270

Fax: 919-846-4260

Triad Guaranty Insurance Corp.

Apartado de correos 25623

Winston-Salem, NC 27114

Teléfono: 800-451-4872

Fax: 919-723-0343

Corporación de Seguros de Garantía Hipotecaria

Apartado de correos 488

Milwaukee, WI 53201

Teléfono: 800-558-9900

Fax: 414-347-6802

United Guaranty Corporation

Apartado de correos 21567

Greensboro, NC 27420

Teléfono: 800-334-8966

Fax: 919-230-1946

La Ley de Informes de Crédito Justos (FCRA) está diseñada para ayudar a garantizar que las CRAs proporcionen información correcta y completa a las empresas para que la utilicen al evaluar su solicitud.

Sus derechos en virtud de la Ley de Información Crediticia Equitativa:

Tiene derecho a recibir una copia de su informe de crédito. La copia de su informe debe contener toda la información que conste en su expediente en el momento de su solicitud.
Tiene derecho a conocer el nombre de cualquier persona que haya recibido su informe crediticio en el último año para la mayoría de los fines o en los últimos dos años para fines de empleo.
Toda empresa que deniegue su solicitud debe facilitar el nombre y la dirección de la CRA con la que se puso en contacto, siempre que la denegación se haya basado en la información facilitada por la CRA.
Tiene derecho a una copia gratuita de su informe de crédito cuando su solicitud sea denegada debido a la información suministrada por la CRA. Su solicitud debe realizarse en un plazo de 60 días a partir de la recepción de la notificación de denegación.
Si impugna la integridad o la exactitud de la información que figura en su informe, debe presentar una reclamación ante la CRA y ante la empresa que ha facilitado la información a la CRA. Tanto la CRA como el proveedor de información están legalmente obligados a volver a investigar su disputa.
Tiene derecho a añadir una explicación resumida a su informe crediticio si su disputa no se resuelve a su satisfacción.