Una tasación es una estimación del valor justo de mercado de una propiedad. Es un documento que generalmente exige (según el programa de préstamo) un prestamista antes de la aprobación del préstamo para garantizar que el importe del préstamo hipotecario no es superior al valor de la propiedad. La tasación la realiza un “tasador”, normalmente un profesional con licencia estatal que está capacitado para emitir dictámenes periciales sobre el valor de la propiedad, su ubicación, sus comodidades y sus condiciones físicas.

La obtención de un préstamo es la razón más común para pedir una tasación, sin embargo hay otras razones para obtenerla:

Impugnar los elevados impuestos sobre la propiedad
Establecer el coste de reposición a efectos del seguro
Acuerdo de divorcio
Liquidación de la herencia
Herramienta de negociación en las transacciones inmobiliarias
Determinar un precio razonable al vender un inmueble
Proteger sus derechos en un caso de dominio eminente
Un requisito de la agencia gubernamental
Una demanda

Hay tres enfoques comunes, o métodos de valoración, utilizados por los tasadores para establecer el valor de la propiedad. Tras el ejercicio exhaustivo de los 3, se correlaciona una estimación de valor final. Cuando se evalúan propiedades unifamiliares ocupadas por sus propietarios, el tasador da mucha importancia al método de comparación de ventas.

Enfoque de costes – Se utiliza una fórmula para obtener el valor del inmueble: Valor del terreno (vacante) sumado al coste de reconstruir el edificio tasado como nuevo en la fecha del valor, menos la depreciación acumulada que sufre el edificio en comparación con un edificio nuevo.

Enfoque de comparación de ventas: el tasador identifica de 3 a 4 propiedades comparables, vendidas recientemente en el vecindario, idealmente, vendidas en los 6 meses anteriores y dentro de ½ milla de la propiedad en cuestión. Se realiza una comparación entre las propiedades vendidas recientemente y la propiedad en cuestión, incluyendo los metros cuadrados, el número de dormitorios y baños, la edad de la propiedad, el tamaño del terreno, las vistas y el estado de la propiedad.

Enfoque de los ingresos – Los ingresos netos potenciales de la propiedad se capitalizan para llegar a un valor de la propiedad. La capitalización es el proceso de convertir un flujo de ingresos futuros en un valor presente. Este enfoque es adecuado para las propiedades que proporcionan ingresos y se utiliza junto con otros métodos de valoración.

La compañía hipotecaria es la propietaria de la tasación aunque el prestatario la haya pagado. Esto se debe a que la compañía hipotecaria encarga la tasación en nombre del prestatario, y el tasador incluye a esa compañía hipotecaria en el informe. El prestatario tiene derecho a recibir una copia; sin embargo, es decisión de la compañía hipotecaria entregar al prestatario el informe de tasación original.

Sí. En la mayoría de los casos no tendrá que pagar por otra tasación si cambia de compañía hipotecaria, y dependiendo del programa de préstamo que se haya tipificado, el primer prestamista puede transferirla al nuevo. Algunas empresas de tasación pueden cobrar una pequeña cuota porque se requiere un trabajo administrativo adicional para reflejar la nueva compañía hipotecaria; esto se llama una “cuota de repetición de la tasación”. La compañía hipotecaria original tiene derecho a negarse a transferir la tasación a otro prestamista. En este caso, es necesario realizar una nueva valoración.

El vendedor de la propiedad fija el precio, especialmente en el caso de la propiedad residencial, no el tasador. Los vendedores no suelen pedir una tasación porque quieren obtener el precio más alto por su vivienda y, por tanto, no quieren verse obligados por la valoración del tasador.

El agente inmobiliario recibe un porcentaje del precio como compensación y suele representar al vendedor en la transacción y le ayuda a fijar el precio de venta. Realizan un análisis comparativo del mercado (CMA), que los agentes inmobiliarios de la mayoría de los estados pueden realizar sin una licencia o certificación de tasador. El CMA es vital para la preparación del agente para un listado examinando las ventas recientes de propiedades en el vecindario para llegar a un precio de listado. Por lo general, el agente sugerirá un precio al vendedor basado en el CMA, sin embargo, el vendedor puede optar por listar su propiedad por un precio más alto.

Le conviene ayudar al tasador a realizar la evaluación proporcionándole información adicional:

¿Cuál es el objetivo de la evaluación?
¿Está el inmueble en venta, y si es así, por qué precio y con quién?
¿Hay una hipoteca? Y si es así, ¿con quién, cuándo se ha colocado, por cuánto y de qué tipo (FHA, VA, etc.), a qué tipo de interés, u otro tipo de financiación?
¿Se incluyen en la propiedad propiedades personales o electrodomésticos?
En el caso de una propiedad que produce ingresos, ¿cuál es el desglose de los ingresos y los gastos del último año o dos? Es posible que se exija una copia del contrato de alquiler.
Facilite una copia de la escritura, la encuesta, el contrato de compraventa o los documentos adicionales de la propiedad.
Facilite una copia de la factura actual del impuesto sobre bienes inmuebles, de la declaración de las cuotas especiales o del saldo adeudado por cualquier concepto, es decir, alcantarillado, agua, etc.